17 Oktober, 2023
Von Linda Pezzei

Bauplanung für Newbies

Projekt Hotel Renovierung und Neubau eines Team Hauses

Ein neues Mitarbeiterhaus bauen und das Hotel für die Gäste noch naturnaher und einladender gestalten – wie plant man sowas eigentlich? Das haben wir uns auch gefragt. Und – zum Glück – jede Menge Antworten gefunden. Wenn du also schon immer wissen wolltest, wie so eine Baustellenplanung in der Hotellerie funktioniert – hier sind die 12 ultimativen Steps, um orgänic ans Ziel zu kommen. Spoiler: Ohne Gewähr, aber Engel-approved.

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Bedarfsanalyse & Zielsetzung

Wie bei so vielen Dingen im Leben ist es zuerst einmal ganz wichtig, zu wissen, was und wohin man eigentlich will. Im Engel haben wir immer Pläne und Träume. Am liebsten würden wir jedes Jahr weiterbauen und unsere Visionen bis ins kleinste Detail umsetzen. Dass das in einem traditionellen Familienbetrieb gar nicht so einfach zu realisieren ist, ist vielleicht auch ganz gut so. Wir ziehen es vor, organisch weiterzuwachsen und die Schließzeiten im Sinne unserer Gäste und Mitarbeiter:innen zu minimieren. Deshalb bauen wir im Engel in schöner Regelmäßigkeit alle vier Jahre unter dem Motto „wenn schu zua, dann glei gscheit“. Dazwischen sammeln wir mit unseren Gästefragebögen (bitte immer ausfüllen, wir freuen uns auf die Lektüre!) laufend Input und Ideen, wie wir unser Haus und unser Angebot weiter verbessern können. Dieses Mal haben wir uns aber nicht nur den Wünschen unserer Gäste angenommen, sondern auch ganz genau hingehört, was unsere Mitarbeiter:innen denken. Und schnell war klar: 2024 werden wir gleich zwei Großprojekte anpacken.

Unser Ziel:
Ein Zuhause für unsere Mitarbeiter in Grän zu schaffen und ein umfassendes Makeover der Aggenstein und Landhaus Zimmer angehen sowie den Umbau der Hotelbar und die Erweiterung der Liegemöglichkeiten im Spa planen.
Gerold Mattersberger, 2023

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Budgetierung

 

Gerade bei der Baustellenplanung in der Hotellerie spielt das verfügbare Budget eine ausschlaggebende Rolle. Für den Neubau des Mitarbeiterhaus haben wir 10.400.000 € veranschlagt. Folgende Maßnahmen sind dabei geplant:

  • 44 Micro Appartements und 7 größere Appartements
  • Lager & Kellerausbau samt 62 Tiefgaragenplätze
  • Gemeinschaftsräume (Fitnessraum, Waschraum, Aufenthaltsraum)
  • 100 Kwh starke Photovoltaikanlage

Für die Maßnahmen im Hotel sind 7.525.000 € vorgesehen, wobei hier jeweils das Baumanagement noch dazu kommt.

  • In das Fresh Up unserer 24 (von 98)  Zimmer stecken wir 2.605.000 €,
  • Bar, Hotelhalle und Westterrasse belaufen sich auf 1.900.000 € und
  • Für etwaige Sanierungen an der Fassade, in den Gängen sowie was die Böden, Balkone und den Skikeller angeht sind 1.880.000 € vorgesehen.
  • Für die Erweiterung des Orgänic Spa braucht es nochmals 1.140.000 €.

Der Alphof wird zu den Suites - Am Kraut Garten. Für die Sanierung & Renovierung werden 4.800.000 € investiert. 

  • 8 Kraut Garten Suites mit jeweils zwei Master Schlafzimmer, Lounge Area mit Kitchenette, Bad & WC getrennt, eigene Sauna und Outdoor-Dusche auf dem Balkon
  • Bau eines Skikellers
  • Bau eines Radkellers

Summa summarum kommen wir damit auf 25.450.000 € Investitionssumme inklusive Baumanagmeent. Schluck.

 

03

Das Projektteam definieren

Unter dem Motto „gemeinsam sind wir stark“ schicken wir für die Planung und Umsetzung wieder unser bewährtes Power-Team rund um Elke ins Rennen. Dass auf der Baustelle alles rund läuft, dafür sorgen unsere Bauleiter Manfred Lumper und Alex Nicolussi aus Weißenbach gleich um die Ecke. Wir schätzen uns mehr als glücklich, dass die beiden seit 2009 regelmäßig dafür sorgen, dass unsere Gäste mit dem Ausruf „Wie in 10 Wochen???????????!!!“ ungläubig ins Staunen geraten. Die Budgets und den Zeitplan halten? Jungs, ihr seid unglaublich! Elke zur Seite steht seit 2018 unser Architekt Stefan Ghetta. Er versteht es wie kein anderer, Elkes Ideen nicht nur zu verstehen, sondern auch zu Papier zu bringen und mit einer ZEN-mäßigen Geduld sämtliche ihrer Adaptionen über seine Planungen ergehen zu lassen. Dafür ist das Endergebnis immer einmalig. Dank der Liebe zum Detail und der Kompromisslosigkeit, was regionale Materialien angeht, gelingt es Elke so stets aufs Neue, ihren individuellen Stil Wirklichkeit werden zu lassen. Und dann ist da natürlich noch die Familie: „Außenminister“ Gerold und sein Netzwerk an Akteuren aus der Finanz und Politik machen den Projektkoordinator zum Pendant von Elke. Im Fokus stehen dabei die Funktionalität und technischen Aspekte, die Gert mit den Bauleitern ausklügelt.

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Bestandsaufnahme & Analyse

Auch wenn eine detaillierte Bestandsaufnahme des Hotels sowie die Bewertung des Zustands der Gebäude, technischen Systeme und Einrichtungen nahezu nebenbei mitlaufen, lohnt es sich auch hier, die Schließzeit optimal zu nutzen. Die Hausmeister haben dann eine ellenlange To-Do-Liste in der Tasche und müssen durch jedes einzelne Zimmer gehen, die Pools auslassen, an allen Schrauben drehen, Teppiche wechseln, Stühle und Tische reparieren sowie alte Leitungs- oder Heizungssystem tauschen. Auch die Küche wird dann kernsaniert und natürlich alles wochenlang gereinigt. Wenn ihr unsere Hausmeister und das Team Engel fragt, dann haben wir bei dieser Aufzählung sicherlich die Hälfte vergessen …

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Konzeptentwicklung & Design

Nach all diesen trockenen, technischen Notwendigkeiten, geht es nun – endlich – ans Eingemachte: Für das Mitarbeiterhaus haben wir die Anforderungen der späteren Nutzer:innen zur Funktionalität der Micro-Apartments aufgenommen. Gemeinsam mit der Firma Föger hat Elke dann die Bemusterung vorgenommen. Unser Ziel ist es, den begrenzten Raum möglichst effektiv zu nutzen. Im Hotel verfolgen wir weiter die Vision, das „New Orgänic“ noch mehr mit dem Haus verwachsen zu lassen. Dazu haben Elke und Stefan Ghetta gemeinsam ein Konzept für die Innenarchitektur entwickelt, das sich auf drei Säulen stützt: Neben den runden, weichen Formen und den natürlichen und harmonischen Farben, sowie den regionalen Materialien und der Natürlichkeit wie auch Nachhaltigkeit im Allgemeinen, soll die Verbindung zu den Tiroler Wurzeln und zu unseren Traditionen künftig noch stärker im Zentrum all unserer Maßnahmen stehen. Hierzu erzählen wir euch aber in einem der nächsten Artikel noch viel mehr.

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Genehmigungen & rechtliche Aspekte

Puh – endlich alles unter Dach und Fach zu haben, was Genehmigungen und rechtliche Anforderungen angeht, kann zum echten Kraftakt werden. Dank des guten Netzwerks unseres "Außenministers" Gerold waren wir aber letztlich erfolgreich. 100.000 € haben wir freiwillig in die Genehmigung und den Bau einer eigenen Baustraße investiert, damit nicht 4.000 LKWs durch den Ort und an der Volksschule vorbei fahren müssen. Und auch sonst heißt es hier wieder, tief in die Tasche zu greifen. Die Brandschutzpläne wurden mit 2.000 € und die gewerberechtlichen Einreichungen mit 6.000 € budgetiert. Als zusätzlich nötig erwiesen sich eine Baugrubenuntersuchung samt Bodenproben, wobei fünf Rammkernsondierungen à 15 Meter Tiefe und fünf Baggerschürfe à fünf Meter Tiefe vorgenommen wurden. Nach neun Lastplattenversuchen nach Aufschüttung mit Frostkoffer haben wir auch den Nachweis der Tragfähigkeit nach der Schüttung erbracht. Es freut uns davon abgesehen, dass wir für das Mitarbeiterhaus Förderungen in Höhe von 225.000 € vom Land Tirol erhalten haben.

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Detaillierte Planung

Wenn die Genehmigungen eingeholt sind und der Entwurf steht, geht es an die Spezifikation der technischen Aspekte wie Elektrik, Sanitär und Heizung. Eine besondere Herausforderung, da wir das Mitarbeiterhaus unterirdisch quasi via symbolische Nabelschnur mit dem Mutterschiff Engel verbinden werden. Dazu wurde der Trafo mit einem Stromkabel und auch ein Glasfaserkabel verlegt. Eine 100kwh-Photovoltaikanlage produziert zudem Strom für das Mitarbeiterhaus und das Hotel. Eigentlich dürfen wir das ja gar keinem erzählen, aber wer den Schaden hat … bei der Bohrung haben wir aus Versehen auch ein Auto in der Tiefgarage erwischt. Halleluja!

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Angebotsphase

Besonders spannend, ob sich Zeitpläne und Budgets halten lassen, ist immer der Moment, wenn die Angebote auf dem Tisch liegen. Die Koordination übernehmen hierbei immer Lumper & Nicolussi. Zum Glück können wir uns über die Jahre über ein verlässliches und zum Größenteil regionales Unternehmer-Netzwerk verlassen, bei dem viele bekannte Gesichter dabei sind. Um die Angebote einholen zu können, müssen zuerst einmal aber alle Bauabschnitte und Maßnahmen detailliert aufgelistet und in ihrer Qualität und Quantität beschrieben werden. Daraufhin geben die Firmen Ihre Angebote ab und die beiden Bestbieter werden zu Gesprächen mit Lumper & Nicolussi sowie Gerold ins Hotel eingeladen.

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Auftragsvergabe

Wir entscheiden uns für die Bauunternehmen, die am besten zu unseren Anforderungen und dem Budget passen. Ein Vertrag, der die Details des Projekts, den Zeitplan und die Zahlungsbedingungen festlegt, dient als Grundlage der künftigen Zusammenarbeit.

 

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 Durchführung des Umbaus

Wie bereits erwähnt sind Lumper & Nicolussi wahre Meister, wenn es um das Erstellen (und Einhalten) detaillierter Zeitpläne geht. Damit so knappe Bauzeiten, wie bei der Baustellenplanung in der Hotellerie überhaupt möglich sind, wird im Zeitplan alles ganz genau eingetaktet. Laut Plan soll das Mitarbeiterhaus am 28. Feber 2024 fertig sein. Hier sind wir aber noch abhängig davon, wann gut erhaltenes Mobiliar aus dem Engel ausgebaut und ge-upcycelt werden kann, um es für die Gemeinschaftsräume im Sinne des Re-Use im Mitarbeiterhaus wiederzuverwenden. Die Großbaustelle im Hotel startet nach der Abreise der Gäste am 7. April 2024 und endet mit dem Re-Opening am 14. Juni 2024. Also 10 Wochen Bauzeit, in der wir über Tag & Nacht unsere Pläne in die Realität umsetzen werden. 

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Qualitätskontrolle & Abnahme

Zur täglichen Baustellenbesichtigung rückt Gert aus, um sich mit den Bauleitern zu treffen und den aktuellen Stand und die Probleme (die bei solchen Baustellen täglich neu aufpoppen) zu eruieren. Auch Elke überprüft immer wieder akribisch, ob der Innenausbau so umgesetzt wird, wie gewünscht und ob die Materialien laut Bemusterung stimmen. Da kann es schon einmal passieren, dass Gert eben noch die erste eingebaute Decke feiert, während Elke bereits mit dem virtuellen Vorschlaghammer parat steht. Sobald der Umbau dann aber tatsächlich abgeschlossen ist, geht es daran, das Projekt abzunehmen und sicherzustellen, dass alles den gewünschten Standards entspricht.

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Eröffnung & Marketing

Der Silberstreif am Horizont: Nach dem erfolgreichen Umbau können wir unseren Engel endlich wieder öffnen. Klar, dass unser Mitteilungsdrang dann groß ist und wir all unseren Gästen so schnell wie möglich zeigen wollen, was da Schönes auf sie wartet. Die Basis dafür bildet dieser Blog, auf dem wir dich monatlich über Fortschritte, aber auch Herausforderungen oder Anekdoten auf dem Laufenden halten. Davon abgesehen versenden wir Newsletter und geben dir auf den Social-Media-Plattformen immer wieder kurze Updates. Von November bis Jänner und dann mit Start der Schließzeit im April werden die technischen Vorkehrungen in unseren Reservierungssystemen vorgenommen. Die Online-Bewerbung der Eröffnung startet wenn alles nach Plan läuft ; ) im Jänner. Nach der Eröffnung findet dann noch eine Presse- und Influencer-Reise statt. Aber bis dahin gibt es noch einiges zu tun!

In der Kategorie Baustellentagebuch, bekommst du zukünftig regelmäßige Updates über unsere - wie könnte es anders sein ;) - Baustellen. 

Fix!
Linda Pezzei | © Patrick Saringer

Autor

Linda Pezzei

Als Fachjournalistin für Architektur & Design hilft uns Linda mit ihren schönen Worten, unser Kopfchaos rund um unsere Baustellen auf einem Blatt Papier – oder vielmehr in unserem Blog – für euch zu verewigen. Sie findet die passenden Worte, wo sie uns fehlen.

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